De manier waarop de leencapaciteit van kopers op de huizenmarkt wordt vastgesteld, is net zo problematisch als de manier waarop de fiscus het rendement van spaarders en beleggers bepaalt.
Jarenlang is er zwaar over geklaagd: het zogenoemde vaste, fictieve rendement dat de overheid hanteert bij het vaststellen van de vermogensbelasting. Of het nu goed of slecht gaat op de beurs, of de rente laag of hoog is, de staat doet alsof spaarders en beleggers elk jaar 4 procent rendement maken. Dat wordt tegen 30 procent belast.
Vooral door de structurele daling van spaarrentes in de afgelopen jaren loopt het feitelijk rendement op spaargeld steeds meer uit de pas met de vermogensrendementsheffing van 1,2 procent (30 procent van 4 procent). Daarom heeft het kabinet Rutte 2 het roer omgegooid: vanaf 2017 wordt meer rekening gehouden met de historische ontwikkeling van het rendement op de beurs en de spaarrente. Zie ook deze column van financieel specialist Paul van der Kwast op Z24.
Maximale hypotheek
Met de regels die geldverstrekkers moeten hanteren voor het bepalen van de leencapaciteit van huizenkopers, is iets vergelijkbaars aan de hand als met de huidige, rigide vermogensheffing, zo stelt intermediair De Hypotheekshop deze week in zijn nieuwsbrief.
Dat zit zo. Voor de bepaling van de maximale hypotheeklening wordt gekeken naar het toetsinkomen. Dat is het deel van het inkomen dat als redelijk zeker geldt, en mag meetellen voor het bepalen van de hypotheeklast. Vervolgens is er een ‘woonquote’, het percentage van het toetsinkomen dat voor woonlasten mag worden besteed. En tot slot is er de toetsrente. Dit is de rente die wordt gehanteerd bij het berekenen van de verwachte maandlasten.
Voor hypotheekleningen met een looptijd van tien jaar of langer geldt een toetsrente die gelijk is aan de marktrente. Tot zover geen probleem. Maar voor rentevaste perioden van korter dan tien jaar ligt dat anders. Daar geldt een minimumgrens van 5 procent.
Juist door de enorme daling van hypotheekrentes is het gat tussen de fictieve toetsrente van 5 procent en feitelijke hypotheekrentes met kortere looptijden zeer groot geworden. Zo is de gemiddelde hypotheekrente voor 5 jaar vast inmiddels gedaald tot 1,7 procent.
(klik op tabel voor uitvergroting; bron: De Hypotheekshop)
Het gat tussen de toetsrente voor kortere rentevaste perioden en de daadwerkelijke rentes is inmiddels dus meer dan 3 procentpunt.
Hoge toetsrente voor korte rentevaste periode
Onderstaand voorbeeld van De Hypotheekshop maakt duidelijk wat het effect is op de leencapaciteit. Te zien is dat bij een gelijk inkomen van ongeveer 30 duizend euro per jaar, de leencapaciteit met 20 duizend euro toeneemt als iemand voor een rentevaste periode van 10 jaar kiest, vergeleken met kortere rentevaste perioden.
Omdat de marktrentes voor 15 jaar en 20 jaar vast nog wat hoger liggen dan bij 10 jaar vast, is er een stevige prikkel om voor precies 10 jaar vast te kiezen voor de maximale hypotheek, niet korter maar ook niet langer.
(klik voor uitvergroting)
Een belangrijke reden om voor een minimale toetsrente te kiezen bij kortere rentevaste perioden is dat de overheid huiseigenaren wil beschermen tegen het risico van rentestijgingen op de korte termijn.
Als je voor een korte rentevaste periode kiest van bijvoorbeeld drie jaar en de rente stijgt in die periode fors, dan word je daarna geconfronteerd met hogere rentelasten.
Maar volgens De Hypotheekshop is de balans tussen voorzichtigheid en de feitelijk marktsituatie wel erg ver te zoeken. "De vraag kan gesteld worden of ook de hoogte van de minimale toetsrente (5%) niet zou moeten worden aangepast aan de ontwikkelingen. Hiervoor zou bijvoorbeeld kunnen worden aangesloten bij de gemiddelde 10 jaar rente over de laatste 10 jaar." Momenteel gaat het dan om een rente van gemiddeld 4,34 procent.
Aan de andere kant zou je bij langere rentevaste perioden meer rekening kunnen houden met de grotere zekerheid over de maandlasten en de aflossing, stelt De Hypotheekshop.
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl